卖房如何最大限度降低资本所得税?

近年来随着房产市场的火爆,大家都纷纷开始购买起自己心仪的房产。对于曾经作为主要住宅(Main residence)后来用于出租的房产,在出售时如何最大限度的降低资本所得税(Capital Gain Tax, 简称CGT)?

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出,开始将该房产用于出租时,该纳税人就可以将该房产所产生的相关费用来抵税(如:购买该房产所产生的利息,物业费,地税,房产保险等。)从表面上来看,当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出,开始将该房产用于出租时,由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅,所以在出售该房产时,该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免(Partial main residence exemption)。但是,出售曾经作为主要住宅(Main residence)后来用于出租的房产,在计算其资本所得税时,纳税人可以应用“暂时空置原则”(Temporary absence rule)和“市场价值原则”(Market value rule)来降低其应交纳的资本所得税。
  • “暂时空置原则”(Temporary absence rule)当一处房产不再作为纳税人的主要住宅,即纳税人从该住宅搬出后,纳税人可以应用暂时空置原则,在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内,继续将该房产作为其主要住宅。“暂时空置原则”规定:
  1. 当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出后,如果该房产没有用于营利目的,那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。
  2. 当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出后,如果该房产用于营利(如用于出租),那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内,该纳税人可以在最长期限为六年的时间内,仍旧将该房产视为其主要住宅。如果纳税人应用了“暂时空置原则”,那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内,该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。

案例1:房产出租低于6年:Kate在2006年5月购买了一处房产,在此后的两年中,她一直住在该住宅中。2008年,Kate由于工作原因在别的州租房居住,并在接下来的5年中将她的房子用于出租。然后Kate卖掉了该处房产。Kate总共持有该房产的时间为7年(两年自住加五年出租)。Kate是否可以应用“暂时空置原则”,从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税?可以。在该案例中,Kate可以选择应用“暂时空置原则”,在其房产出租的5年中,继续将该房产视为其主要住宅。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。

  • “市场价值原则”(Market value rule)如果纳税人从其主要住宅搬出,而且该房产第一次用于出租的时间在1996年8月20日19点30分以后,那么该纳税人可以利用“市场价值原则”。纳税人在利用“市场价值原则”时,需要满足以下两个条件:
  1. 由于房产曾用于营利目的(如:租赁),所以在出售该房产时,纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免(Partial main residence exemption)。
  2. 如果房产在首次营利时间(即第一次出租时间)之前即刻出售,纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免(Main residence exemption)。如果纳税人使用市场价值原则,那么在出售房产时,会影响到纳税人的资本收益或资本损失。市场价值原则的内容如下:在房屋用于营利目的时,用此时该房屋的市场价值(Market Value)代替其成本价值(Cost Base)来计算资本所得;从房产首次用于营利目的时开始,纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段(a new ownership period)。市场价值原则不具备可选性。这意味着只要满足市场价值原则的条件,该原则就自动适用。

案例2:Andy在1990年3月以$220000价格购买了一套房产A(该价格包括所有的附带成本,例如印花税和相关法律费用)。Andy与其家人在该住宅中居住了9年。在1999年3月,Andy与其家人租了另一套住宅B居住,在接下来的13年,Andy一直把房产A用于出租。1999年3月,房产A的市场价值为$300000。在2012年3月,Andy以$750000的价格将房产A出售。出售房产A所产生的附带成本为$1000(法律费用)。

案例2解析:在这个案例中,市场价值原则适用。因此,对于Andy出售房产A的资本所得要做出以下调整:Andy被视为在1999年3月(首次营利时间)以市场价值($300000)购买了房产A;Andy对房产A的所有权时间从1999年3月开始。因此,Andy对房产A的所有权时间为13年(从1999年3月到2012年3月)。所以Andy初始资本所得(Initial capital gain)为$440,000($750,000-$300,000-$1,000)。如果不应用市场价值原则,Andy的初始资本所得应为$520,000($750,000-$230,000)。因此,在该案例中,市场价值原则使Andy的初始资本所得降低了$80,000($520,000-$440,000)。

如果应用之前讲过的“暂时空置原则”(Temporary absence rule),Andy的应纳税资本所得时多少呢?在这个案例中,Andy的房产A在13年的出租期间的前6年中被视为Andy的主要住宅(从1999年3月到2005年3月),可以获得主要住宅资本所得税豁免。在剩下的7年出租阶段中,Andy不能获得主要住宅资本所得税豁免。因此,Andy的应纳税资本所得为$118,461。计算方法如下:

  • 出售价格                                                                      $750,000
  • 减:成本价格                                                              $310,000
  • 初始资本所得                                                              $440,000
  • 非主要住宅期间                                                           x          7years
  • 总计所得权期间                                                           /       13years
  • 按比例分配的资本所得                                                $236,922
  • 减:50%资本所得税折扣(50% CGT discount)   $118,461
  • 应纳税资本                                                                   $118,461

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华人钟爱砖头

澳大利亚华人在房地产市场上稳操胜券,他们正在以比其他澳大利亚人更快的速度购买房地产。新的研究显示,在中国出生的澳大利亚居民,涉足房地产市场的可能性比其他澳大利亚同胞高出23%。

2017年圣乔治购房调查数据(St George Home Buying Survey)显示,有近75%的澳大利亚华人拥有自己的房子,而非华人群体只有61%是房主。该调查数据还显示,46%的中国出生的澳大利亚人,正在积极寻找并购买房产,远高于其他澳大利亚群体34%的购买意愿。

圣乔治银行的发言人罗斯·米勒(Ross Miller)表示,中国出生的澳大利亚人在房地产市场上往往更为成功,尽管他们仅占澳大利亚人口的3%,因为他们从父母或其他家庭成员那里获得经济援助的可能性是其他人的两倍。

大约44%的华人获得了家人和朋友某种形式的帮助,而15%的人获得了家人赠予的资金。他说:“我们发现真正有趣的是,对于几乎所有在中国出生的澳大利亚家庭来说,稳定、家庭和长期扎根都是非常重要的。”

更新一下墨尔本房产购买政策

本地买家:公民或过去1年连续住满200天的永居人士
首次置业印花税减免
维洲的首次置业者不论是购买新房或二手房,首次置业者购买新房或空地(12月内完成新房建设):
1. 房价小于60万, 印花税全免;
2. 房价在60–75之间, 印花税有阶梯式的减免。
条件:需住满至少12个月;非投资房
首次置业者新房补贴
政策:
房价在75万以下可获得1万元的补贴;
购买75万以下乡村房产(Regional Area),获得的政府买房补贴将翻番至20000澳元。
条件:
(1)购买者必须是首次购房者。
(2)所购房产必须低于$75万澳元,并且是新房。
(3)该房产是用来自住,并且需要连续居住满12个月。
(4)该项政策适用于2017年7月1日至2020年6月30日内签订的合同。
土地税
维多利亚州土地价值25万澳币以下不需要支付土地增值税。
维州Land Tax计算网站:https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtax.xsp
海外买家
以下几种情况均属海外人士:
1)无澳洲PR
2)有PR但在合同交换日的过去1年内在澳洲境内累积未住满200天
FIRB申请费
低于100万的房产 :$5500
高于100万的房产:$11000
每增加100万增加 :$11000
印花税
海外买家购买公寓房的印花税为房价的12.5%,买家在交房时缴纳印花税;
海外买家购买新建房(House & Land Package) 的印花税仅为土地价格的12.5%,买家在土地交割的时候缴纳印花税, 建筑部分没有印花税。
土地附加税
在维州拥有土地的业主,如果属于“缺席人士”,从2017年起就要支付1.5%的土地附加费。所谓“缺席人士”,包括“缺席外国个人”、“缺席公司”、以及“缺席信托”。
缺席外国个人:是指那些经常不在澳居住、并且于上一年的12月31日不在澳的外国公民;或在上一年中,有6个月以上的时间不在澳的外国公民。但是,澳大利亚的永久居民(PR),或持有特别签证可以在澳居留的新西兰公民不是所谓缺席外国公民,不需要支付这项附加费。
缺席公司:是指在澳大利亚境外注册成立的公司;或是由缺席外国个人、缺席公司或缺席信托持有一半以上股份的公司。
注意:
如果土地由当地市政估价,价值低于维州土地税的起征点(个人2017年是25万澳币),那么土地税和土地附加税都不用交;
如果海外人士一年中有6个月或6 个月以上连续居住在澳洲就不属于缺席人士, 土地附加税就不适用;
空置税
从2018年1月1日起,对于凡是超过6个月的空置房,SRO都将征收房屋增值部分1%的税率作为空置税。
新政年年有,今年的新政尤其多。。。。。

好消息:
1. 首次购房者印花税减免和FHOG
首次购房者房价在60万以下的,印花税全免。60-75万之间印花税也有减免但逐级递增。
如果既是首次购买者还买的是新房,除了印花税减免外,还可以申请首次购房补助,metro区域1万,偏远地区2万。房价不能超过75万。

坏消息:
1. Foreign residence capital gain withholding tax (简称FRCGW)
这个大家可能都比较陌生,之前也有,但是针对的是卖出的房产价格在2m以上的vendor,需要向ato申请一个clearance certificate证明自己是澳洲税务居民。否则买家就要预扣房价的10%交给ato。今年7月1号以后,这个门槛降低到75万澳币的房产,并且withhold比率增加为房价的12.5%。也就是说,几乎大多数墨尔本交易的房产都需要申请这个clearance certificate。即使vendor是澳洲籍,也需要申请才能行哦。

2. off the plan stamp duty
楼花的印花税减免一直深受大家喜爱,楼花的一个重要卖点那就是——省税省税省税!重要的事说三遍!
可是今年7月1号以后,楼花的印花税减免只适用于自住房,投资的朋友们得交全价印花税。

3. 夫妻之间产权转让
这个在以前也是经常发生得事情,原来房产是一人所有,后来想改成两人,或者两人共同所有后想改为一人名下,一般是按照会计师的建议来转让的,而且随便转没有印花税。今年7月1号以后,只有自住房才可以免印花税。想转让投资房的产权?请先交满stamp duty。

澳洲买房的新政策 — 8%的额外印花税

  • 8%的额外印花税
  • http://www.revenue.nsw.gov.au/taxes/spd
  • 合同交换(不是settle)那天前12个月内没住满200天,PR也算外国人
  •  以目前的政策,如果不住满200天,是要交4%的surcharge(7.1之后改为8%surcharge),settle之前住满200天,settle之后可以退回surcharge。如果settle之前不够200天,那surcharge不退回。也就是说如果买二手房,一般settle时间是42天,long settlement一般可以延长到56天,但是换句话说,好卖的房子是不大愿意设定long settlement的,比如楼主提到的200天。如果买楼花,可以选择住满200天之后settle的项目,7月1日之前交换合同的,楼花apt印花税有一个12个月的延期,7.1之后交换的,没有延期,3个月的时候要交印花税。

Days on Market of Property

Days on the Market Property (DOMP) is a measurement in days of how long that a home has been listed for sale to the public on the Multiple Listing Service. Although much lesser known than the phrase “days on the market” DOMM, DOMP is directly associated with DOMM, which is the acronym that home buyers are most familiar with. The days on the market statistic is of interest when a person is valuing real estate for the purpose of comparison. More days on the market than average may indicate a listing that was overpriced. The other use for this statistic is allowing prospective home sellers an idea of how long it may take to sell a property.



Here is the statistics charts of Days on Market in capital cities of Australia.

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Days on Market in Melbourne

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Days on Market in Sydney

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Days on Market in Brisbane

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Days on Market in Adelaide

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Days on Market in Perth